Не только квадратные метры: что должен предлагать бизнес клиентам коливингов
Коливинги — коммуналки XXI века с гостиничным сервисом: ресепшен, уборка, текущий ремонт, зоны для работы и отдыха. Владельцы подбирают близких по духу постояльцев, проводят для них мероприятия и окупают инвестиции в срок от 2,5 лет. Вместе с компаниями из этой сферы разбираемся, каким должен быть идеальный коливинг в Москве, как развивается новый рынок и во сколько обходится такой бизнес.
Жилье с уборкой и сообществом единомышленников
Коливинг предлагает жильцам общую инфраструктуру. Если речь об отдельной квартире, то общие зоны — ванная, туалет, кухня, гостиная, реже гардероб. В коливинг-хаусе это может находиться в номерах, а для всех оборудуют переговорные комнаты, столовые, фитнес-залы, прачечные и другие пространства.
Важная часть концепции — жилплощадь снимают близкие по духу люди, в основном до 30 лет. Часто вопрос о приеме нового жильца решают арендаторы: если кто-то высказался против, новичка не заселяют.
Все обязаны соблюдать правила: обычно они касаются приглашения гостей, проведения совместных мероприятий, поддержания порядка и режима тишины. Соблюдение инструкций контролируют владельцы бизнеса и их сотрудники, они же выступают арбитрами в конфликтах между жильцами и отвечают за сервис: от регулярной уборки до ремонта сантехники.
«Коливинги в России набрали популярность в последние два года, а в карантин этот вид жилья стал особенно актуальным, — говорит директор департамента апарт-отелей Becar Asset Management Анастасия Заболотная. Компания одной из первых начала строить дома-коливинги в России. В Санкт-Петербурге уже действует ее первый апарт-отель с элементами коливинга We&i. — Как социальным существам, нам необходимо общение — живое, тактильное, очное. Традиционные форматы недвижимости предложить такое не могут. А в коливингах за счет общих пространств и совместного проведения времени создается комьюнити. Люди могут общаться, не покидая дома».
В основе бизнеса — две модели. Одни предприниматели арендуют под коливинг жилье, другие сами становятся собственниками помещений: покупают и строят дома.
30% к стоимости аренды у собственника
Компании, которые снимают недвижимость под коливинг, почти всегда подготавливают помещение перед заселением первых постояльцев: делают ремонт, устанавливают мебель и технику. На это уходит от 200 тысяч рублей за квартиру.
Зарабатывают предприниматели на разнице между стоимостью аренды от собственников и платежами жильцов. Им комната в московском коливинге обходится от 15–20 тысяч рублей в месяц.
В компании Colife, которая сдает более 200 объектов в Москве,озвучивают такие цифры: средняя наценка на квартиру составляет 30%, срок окупаемости — 2,5 года. Чем больше объектов, тем ниже затраты на их обслуживание и тем выше прибыль.
300 млн рублей на коливинг-хаус
В октябре 2021 года в столичном районе Лефортово открылся коливинг-хаус. Он разместился в историческом особняке XVIII века. Здание отреставрировал собственник — компания «Зеленый квартал». С идеей использовать этот дом под коливинг выступила компания Colife. Совместные затраты собственника здания и владельца коливинга на реставрацию и дизайн составили около 300 млн рублей.
В коливинг-хаусе 58 студий, каждую сдают одному-двум жильцам. В студии есть туалет и душ, холодильник, чайник, микроволновка, шкаф, кровать с матрацем и подушкой. Если понадобится что-то из мебели или техники, их можно арендовать у Colife.
Стоимость найма стандартной студии на одного — 50–55 тысяч рублей в месяц, на двоих — по 29 тысяч рублей с каждого. Двухкомнатная студия обойдется в 70 тысяч. Минимальный срок аренды — 5 месяцев. Свои инвестиции Colife рассчитывает окупить в течение нескольких лет, но конкретных прогнозов не дает.
Фото: Дмитрий Горелов, предоставлено Colife.
Фото: Дмитрий Горелов, предоставлено Colife.
Небоскреб для коливинга
Рядом со станицей метро «Ботанический сад» строится первый в Москве небоскреб для коливинга — AFI Tower. Квартиры площадью от 19 до 105 м² можно купить, прописаться в них и сдавать, по прогнозам девелопера AFI Development, на 10–15% дороже, чем обычную квартиру в том же районе. Стоимость квартиры в AFI Tower — от 8 млн рублей, в качестве жильцов приглашают людей 23–37 лет.
В каждой квартире будет кухня и туалет с душем, а также мебель-трансформер для экономии пространства, например убирающаяся в нишу кровать и складной стол. В зоне ресепшен разместят ячейки для хранения вещей. За дополнительную плату предложат услуги прачечной, машиноместа и возможность посещать фитнес-зал.
AFI Development уверен, что популярность коливингов будет расти: в Москве не хватает доступного жилья для молодежи. При этом предпринимателям предстоит работа по формированию спроса и борьбе с предрассудками, будто «миллениалы с зуммерами изобрели общежитие и назвали его коливингом».
Высокий порог входа и другие сложности коливинг-бизнеса
Коливинги — новый формат недвижимости, поэтому не все бизнес-процессы налажены и урегулированы законами. Например, владельцы апартаментов в коливингах оплачивают не только техническую эксплуатацию и обслуживание здания, но и стоимость общих мероприятий, и труд персонала, в том числе комьюнити-менеджера. «Инвесторам приходится объяснять, почему всё устроено именно так. Это сложно. Но когда коливингов станет много, пробелы начнут устранять, в том числе законодательно», — уверена Анастасия Заболотная из Becar Asset Management.
Организация сервиса, переговоры с собственниками и жильцами тоже требуют сил: важно постоянно быть на связи с клиентами и партнерами.
Но главный барьер для выхода на рынок — значительные стартовые вложения. Это естественная преграда, которая не позволит зарабатывать на коливингах всем желающим.
